A cobrança do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis tem sido motivo de controvérsia em diversos municípios brasileiros. Um dos principais pontos de tensão está na base de cálculo adotada pelas prefeituras: afinal, o valor a ser considerado deve ser o venal do IPTU, o valor de mercado ou o valor declarado pelo contribuinte?
Com a recente consolidação do entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo nº 1113, essa discussão ganhou novos contornos — e os contribuintes agora têm respaldo legal para contestar cobranças abusivas e buscar a restituição de valores pagos indevidamente.
O que diz o STJ?
O STJ fixou três premissas fundamentais:
- O valor de mercado do imóvel, e não o valor venal do IPTU, deve ser a base de cálculo do ITBI;
- O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Caso o fisco questione esse valor, deve instaurar processo administrativo com contraditório e ampla defesa;
- É ilegal o uso de tabelas genéricas ou valores de referência arbitrados previamente pelas prefeituras sem apuração individualizada.
A prática municipal ainda contraria a decisão
Mesmo após a decisão do STJ, muitos municípios continuam adotando valores fixos internos como parâmetro de cobrança, bloqueando a emissão da guia ou impondo valores superiores ao da transação real. Essa prática desrespeita os princípios da legalidade tributária e da segurança jurídica, ao presumir de forma automática a veracidade dos dados fiscais do próprio ente público.
Já pagou a mais? Você pode ter direito à restituição
Empresas e pessoas físicas que arcaram com o ITBI sobre um valor maior do que o efetivamente pago pelo imóvel podem buscar a repetição do indébito tributário — ou seja, a devolução do valor pago a mais, corrigido monetariamente.
Para isso, é fundamental reunir:
- Contrato de compra e venda;
- Escritura pública;
- Comprovante de pagamento do ITBI;
- Carnê do IPTU;
- E demais documentos que comprovem a base de cálculo utilizada.
O prazo para solicitar a restituição é de cinco anos a partir do pagamento.
Por que esse tema importa para o seu negócio?
A decisão do STJ fortalece os direitos dos contribuintes e abre precedentes importantes para correção de distorções históricas na cobrança do ITBI. Além disso, reafirma que a atuação do Fisco deve respeitar os limites legais, o devido processo legal e os princípios constitucionais.
Se a sua empresa adquiriu imóveis nos últimos anos, é hora de revisar os documentos e verificar se há valores a serem restituídos. Uma atuação estratégica pode gerar economia significativa e proteger o patrimônio empresarial com base sólida na jurisprudência atual.
Para saber como agir com segurança, consulte sua assessoria jurídica tributária de confiança.
